Как новый закон о штрафах и неустойках для застройщиков ударит по дольщикам?

С 1 сентября снизятся штрафы и неустойки для застройщиков. Такой законопроект в интересах застройщиков Госдума приняла в конце июля – а в августе его подписал президент. По оценкам экспертов в сфере строительства, обманутые дольщики будут получать в 2,3 раза меньше денег за срывы сроков строительства, когда новый закон вступит в силу.

Мы выяснили, как депутаты представляли закон на заседаниях, и кому он может быть выгоден.

Какие правила для застройщиков и покупателей вступят в силу с 1 сентября? 

В июле Госдума приняла поправки в законодательство о долевом строительстве. Новые правила вступят в силу с 1 сентября. Более того, изменения коснутся и договоров, подписанных ранее: все штрафы и неустойки будут рассчитывать по-новому.  

Что изменится с 1 сентября?

1. Гарантия на квартиры в новостройках снизится с 5 до 3 лет. При этом гарантия на технологическое и инженерное оборудование останется прежней (3 года);
2. Сократятся и штрафы, которые застройщики платят за нарушения. За отказ устранить проблемы в квартире застройщик должен будет заплатить всего 5% от суммы иска вместо прежних 50%;
3. Также в разы уменьшится сумма неустойки за просрочку исполнения требования дольщика. Сейчас это 1% за каждый день от стоимости расходов на устранение недостатков. Депутаты же установили разные суммы компенсации для квартир, купленных в целях предпринимательства, и для квартир, приобретенных для себя. В первом случае застройщик будет обязан за каждый день просрочки заплатить 1/300 ключевой ставки ЦБ от стоимости предстоящих расходов. Если дольщик купил квартиру лично для себя, он может рассчитывать на 1/150 ключевой ставки;    
4. Однако неустойка не должна будет превышать сумму расходов, которые пойдут на устранение недостатков. Если квартира непригодна для проживания, неустойку рассчитают от цены договора.

В марте 2024 правительство ввело третий за последние годы мораторий на штрафные санкции для застройщиков. С 22 марта 2024 по 31 декабря 2024 года покупатели новостроек не смогут требовать штрафы за срыв сроков. Сейчас выплата компенсаций распространяется лишь на нарушения, возникшие до 18 марта 2024 года. Минстрой объяснил эти меры необходимостью снизить риск банкротства застройщиков и появления новых обманутых дольщиков. Впервые такую меру вводили в пандемию.

Чем депутаты оправдывали принятие закона?

Согласно данным Верховного суда РФ количество исков покупателей к застройщикам в стране выросло с 23 тыс. дел в 2020 году до 37,8 тыс. в 2022. Притом сумма исков увеличилась почти в 1,7 раза.

Источник: «Бизнес Online»

Видимо, именно к этой статистике обращаются депутаты, утверждая, что в срыве сроков строительства виноваты «недобросовестные дольщики», которые «намеренно затягивают прием своих квартир, бесконечно выявляя те или иные, зачастую надуманные недочеты» и инициируя долгие судебные разбирательства.    

Новый закон, по словам председателя комитета по строительству Сергея Пахомова, стимулирует застройщика сдавать жилье вовремя, а дольщиков — «получить не неустойку, а качественную квартиру в срок». С ним согласен и депутат Павел Качкаев, который настаивает, что инициатива не «смягчает» ответственность застройщиков, а лишь «упорядочивает» ее. 

Депутат Сергей Пахомов на заседании комитета по строительству и ЖКХ. Источник: сайт Госдумы

А вот член комитета по строительству Илья Вольфсон видит проблему в юристах, которые подают в суд на застройщиков от лица дольщиков. Он называет их «проходимцами с зачатками юридического образования», которые «кормятся за счет наивных дольщиков». Депутат объясняет:

Дольщики потом вязнут в судах и не могут получить квартиру, пока тяжба не завершится. Некоторые разбирательства могут длиться годами. И все это дополнительные расходы людей, которые даже не всегда покрывает компенсация, потому что львиную долю денег юристы забирают себе. 

На обсуждении закона в первом чтении Сергей Пахомов также указывал, что взыскание с застройщика «десятков миллиардов рублей в год» стало отдельным видом бизнеса. Поправки же якобы смогут «исключить из этой цепочки бизнес».

Кто лоббирует интересы застройщиков в Госдуме?

Среди авторов законопроекта восемь представителей комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, а также сенаторы Николай Журавлев и Андрей Шевченко. Большинство инициаторов поправок либо сами владели строительным бизнесом в прошлом, либо имеют ближайших родственников, которым такие компании принадлежат.

Зампред комитета Владимир Кошелев до избрания в парламент владел корпорацией «Кошелев». Среди её проектов — недвижимость в Самаре, Калуге и Сергиевом посаде, отели, конгресс-холлы, фитнес-центры и т.п. Сейчас корпорацией управляет жена депутата Марина Карпяк.

Единоросс Сергей Колунов передал в доверительное управление своему сыну Илье ряд компаний, входящих в ГК «Садовое кольцо». Среди проектов компании — жилые комплексы в Уфе, Казани и Красногорске. Жена депутата Елена также владеет несколькими фирмами, связанными с «Садовым кольцом».

Встреча комитета по строительству и ЖКХ с министром строительства и ЖКХ Иреком Файзуллиным. Источник: сайт Госдумы

Анна Аксененко — жена зампреда комитета и справедливоросса Александра Аксененко — владеет долями в компаниях новосибирского девелопера VIRA. В прошлом доли в некоторых из этих компаний принадлежали и самому депутату.

Первый зампред комитета Роман Лябихов и по совместительству коммунист передал московский холдинг «Атлант» своей дочери Александре. Компания реализует проекты в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Архангельске. Дочь депутата также владеет рядом других строительных компаний.

Родственники первого зампреда комитета Павла Качкаева из «Единой России» владели долями уфимского застройщика «Пилигрим Девелопмент». Сейчас 50% организации принадлежат жене депутата Галине.

Член комитета Илья Вольфсон через доверительное управление владеет казанским застройщиком «СМУ-88» и связанными с ним компаниями.

Член комитета Александр Якубовский передал своей супруге Ольге владение Байкальской Строительной и Девелоперской Группой (БСДГ), зарегистрированной в Иркутске.

Председатель комитета Сергей Пахомов входит в совет Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) — эта ассоциация объединяет более 99 тысяч строительных компаний. В прошлом депутат и сам возглавлял строительную компанию в Сергиевом Посаде и был связан с бывшим министром строительства и ЖКХ РФ Михаилом Менем.

Комментарий аналитика «ДумаБинго»

«Несмотря на то, что депутаты заявляют о защите интересов дольщиков, новый закон снижает размеры компенсации, которую они смогут получить от застройщика.

Так, при действующей ключевой ставке ЦБ в 18% размер неустойки снизится минимум в 8,3 раза и не сможет превысить сумму расходов, необходимых для устранения недостатков. Такой же предел неустойки суды применяли и прежде. Однако при 1% в день от стоимости исправлений предельная сумма достигалась за 100 дней. По новой же схеме при действующей ключевой ставке ЦБ тот же размер неустойки накопится, если застройщик задержит исправление недостатков на 833 дня. По мнению экспертов в сфере строительства, суммы реальных выплат неустойки могут упасть в 2,3 раза.

Помимо этого, среди авторов законопроекта мы обнаружили депутатов, связанных напрямую или через родственников с крупными строительными и девелоперскими компаниями. Очевидно, что именно застройщики станут главными выгодоприобретателями нового закона.